物業公司如何應對拖欠費用的業主？

 　　物業費問題堪稱是物業管理中的一個核心問題，物業費糾紛是物業管理矛盾糾紛中最常見的一類糾紛。今天康宏天津物業公司就來為你們剖析下見到追討物業費的住戶如何辦

　　關注問題：

　　1、業主追討物業費是否合法? 2、如果物業公司的服務不到位，業主能夠追討物業費?

　　關注問題的解答：1、業主不得無故追討物業費，理由如下：(1)按時繳納物業費是房東應該履行的協議義務。

　　(2)按時繳納物業費是《物權法》規定的住戶的建筑物分辨所有權決定的?！段餀喾ā访鞔_規定：業主不得以舍棄權力(專有部份的所有權和共有部份的共有和共同管理的權力)不履行義務，而物業管理恰恰是對共有部份的管理和服務。

　　物業公司難以做到排除某些住戶享受物業服務。業主欠費，就是搭便車行為，侵害了繳費住戶的合法權益，侵害了整個新村的利益。

　　可見，業主追討物業服務費是違規的、不合理 的。

　　2、對物業服務不到位，業主不應通過欠費維權。

　　物業服務不到位，物業公司不合法不合理，但是，業主不能欠費維權，因為物業服務的準公共服務屬性，不是物業公司對單個住戶的一對一服務。

　　住戶維權的方法有多種，可以從履約角度追究物業公司的違約責任，也可以向屬地的房子行政主管部門投訴。

　　實務指引：

　　1、物業公司要堅持守法、守約的底線。

　　其實，法理上住戶不得以服務不到位而欠費維權，但是，現實中，很多法官由于物業公司的“服務不到位”判物業費打折。因此，物業公司首先要做到違背法律法規、規章和行業標準以及物業服務協議約定，防止住戶找出物業公司服務方面的瑕疵。這是物業公司維護自身權益的前提條件。

　　2、要擅于簽協議。

　　物業服務協議中，一要明晰約定物業服務標準，減少服務爭議;二要約定物業費追討時的罰息收取條款，一定比列的罰息對住戶能起到威懾作用;三要約定服務與費用糾紛解決辦法。

　　3、通過管理規約和住戶會議議事規則限制欠費住戶權力。

　　取得住戶會議和住戶委員會的同意，在管理規約和住戶會議議事規則中規定住戶不得追討物業費，如有追討應繳納罰息，并限制其出席住戶委員會的權力。 4、要把握繳交物業費的形式技巧。催繳費用的方式有很多：(1)上門催討;(2)重點戶面談;(3)請房東委員會協助繳交;(4)發送書面繳交通知書;(5)發律師函;(6)申請仲裁或法庭控告。鼓勵物業公司用前三種(先禮后兵)，后三種慎用。但對于老賴住戶，也只能用后三種了。

　　5、要把握一定的收費方法

　　(1)將欲取之，必先予之

　　即通過交費即送禮物(花卉、大米、食用油等)，鼓勵你們提早交費。

　　(2)注意繳交費用的時機

　　有些地方，春節期間最忌諱被上門討債，物業公司最好避免類似春節。

　　(3)與房東交同學

　　平常碰面打招呼，提供服務時心態積極主動，都有助于與房東構建常年良好的關系，在催費時可能會收到意想不到的療效。

　　(4)社區活動拉近距離

　　多搞一些社區活動以及住戶與物業公司座談會，強化溝通交流，爭取更多的住戶理解和支持物業公司的工作。

　　6、鐵腕嚴打“老賴”業主。

　　經幾次繳交都拒絕繳納物業費的住戶，甚至法庭生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機關都不會同意的。

　　最高人民法院2013年起通過了《關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》，確定懲戒范圍：一是嚴禁搭乘客機、列車硬座;二是限制在金融機構按揭或代辦信用卡;三是失信被執行人為自然人的不得兼任企業的法定代表人等。